Гаражи ипотека обошла стороной

По сей день гараж остается неслыханной роскошью, доступной лишь немногим избранным, но никак не рядовым автовладельцам. И, действительно, чтобы приобрести машине "дом" нужно иметь в наличии в среднем от 50 до 100 тысяч в долларовом эквиваленте. Для такой сделки можно было бы воспользоваться льготным ипотечным кредитованием, но вот в чем препятствие, − несмотря на перспективность такого сегмента рынка, коммерческие банки не стремятся выдавать кредиты на приобретение гаражей.

Из правил все же бывают исключения. И лишний раз эту истину подтвердил "Москоммерцбанк", сообщивший еще в апреле 2007 года о готовности заняться разработкой и воплощением на практике специализированной ипотечной программы для покупки гаражей. Представитель высшего руководства "Москоммерцбанка" Альберт Хисаметдинов назвал это направление подающим большие надежды и пообещал всячески содействовать скорейшему выходу данной программы в свет. Для справки: на конец 2006 года "Москоммерцбанк" уверенно входил в тройку фаворитов по количеству оформления ипотек.

Но шло время, а обещаний о гаражной ипотеке будто и не было вовсе. По-прежнему при покупке машиноместа сотрудники "Москоммерцбанка" предлагают два способа банковского кредитования: традиционный потребительский кредит от 50 тысяч долларов с фиксированными взносами, процентными ставками и прочими условиями расчета и кредит под залог любого находящегося в собственности движимого или недвижимого имущества.

Причина сегодняшнего застоя в направлении гаражной ипотеки кроется в увеличивающихся финансовых рисках банковских организаций. В совокупности на это воздействуют три фактора: снижение темпов роста цен на жилую недвижимость, возрастающая угроза банкротств в банковской среде и распространяющаяся высокими темпами неплатежеспособность заемщиков. Поэтому и остальные банковские организации, как и прежде, никак себя не проявляют в плане предоставления ипотечных услуг, предполагающих покупку гаража.

По результатам масштабного исследования, проведенного аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), на территории элитных новостроек и домов бизнес-класса, ограниченных Третьим транспортным кольцом, установилась стартовая цена на машиноместо в размере 97 тысяч долларов.

Шансов приобрести гараж становится все меньше. И вновь выйти из такой ситуации помогла бы ипотека. Из вышесказанного становится понятно, что кредитные схемы на гаражном рынке не распространены, хотя в принципе они допустимы. Например, можно воспользоваться вариантом, предложенным главой IRN.ru Олегом Репченко: сформировать комплексный общегородской ипотечный проект и начать постепенную замену привычных глазу дворовых гаражей-"ракушек" на достойные и при этом сравнительно недорогие (примерно по 10 000 долларов) машиноместа в многоуровневых парковках. Такая мера будет способствовать популяризации данного процесса среди населения, подогревая, таким образом, спрос на гаражное строительство.

В подтверждение своей идеи IRN.ru произвели ряд приблизительных вычислений, учитывая, что алгоритм ипотечного кредита на приобретение гаража имеет под собой ту же основу, что и предоставляемая по всей стране жилищная ипотека.

Теперь к конкретным цифрам. 134 доллара − такова сумма ежемесячной выплаты банку по 12%-ной ставке при условиях, что срок кредита равен 10 годам, цена гаража составляет 10 тысяч долларов, а первоначального взноса не было. Когда же цена на машиноместо колеблется в районе 6−10 тысяч долларов, время на возврат кредита попадает в интервал от 5 до 10 лет, процентная ставка равна 12% годовых, а первоначальный взнос составляет 10%, то ежемесячно заемщик должен будет вносить на свой банковский счет 100−200 долларов.

Успех такой кампании гарантирован и выражается просто: если ежемесячные платежи по кредиту вполне сопоставимы (или даже ниже) с месячной стоимостью аренды машиноместа в паркинге, то тогда мысль о том, что иметь гараж в собственности выгоднее бесконечного арендования придет многим автовладельцам. Спрос на гаражи соответственно возрастет, а кроме этого, сократится число административных рейдов по борьбе с нарушителями, размещающими собственные гаражи без согласования с властью.

Сторонник гаражной ипотечной программы и специалист по финансированию компании "Рустэк Инжиниринг" отмечает наличие общементального для россиян психологического барьера относительно всякого рода кредитования. Между тем, в европейских странах оформление кредита для человека любой профессии, а уж тем более для коммерческой организации − это обычная процедура в повседневных партнерских отношениях с банком.

Высокий спрос на машиноместа и постоянный рост цен на них способствует появлению десятков альтернатив по выбору кредитования, абсолютно идентичных среди которых попросту нет. Вариации кредитных схем определяются различной степенью влияния таких факторов, как уровень пригодности района застройки, его территориальное размещение, финансовые возможности заемщиков, промежуток времени, в течение которого действует кредит, и другие обстоятельства.

Все попытки и рвения донести идею о перспективности гаражных проектов до государственных структур и представителей рынка недвижимости встречаются в штыки или разбиваются о стену скептицизма и предубеждений, не прибавляя действенности попыткам сотрудничества. Гаражная ипотека, к сожалению, останется утопическими мечтаниями до той поры, пока разногласия между потенциальными партнерами себя не исчерпают.

Тем временем ситуация с паркингом в столице продолжает накаляться, ибо создается впечатление, что веяния времени касаются чего угодно, только не дворовых участков, где, как и годы назад, главным украшением остаются незабвенные "ракушки" и самобытные парковки, по периметру обнесенные сеткой и приватизированные пудовым замком.

Дополнительной препоной перед началом разработки программы гаражной ипотеки становятся и другие разногласия. На этот раз речь идет о нежелании владельцев транспорта принимать участие в реорганизации старых машиномест и строительстве новых за счет значительных вложений своих средств. Ведь получается, что стоимость такого современного гаража в несколько раз превосходит стоимость самого автомобиля. Изыскание новых методов уменьшения издержек может реализоваться в одновременном строительстве гаражных комплексов и коммерческих и офисных помещений. Ситуаций и возможностей развития этого решения множество. Главное, чтобы конечная цель − реализация кредитной политики − была достигнута с наименьшими потерями, а для этого необходимо конструктивное взаимодействие всех причастных к этому бизнесу сторон.

Эксперты рынка финансов согласны с тем, что ипотека − инструмент, делающий процедуру покупки гаража более доступной для граждан. Однако, как выяснилось, превращение гаражной отрасли строительства в прибыльное дело за счет ипотечного кредитования совершенно неисполнимо из-за неимения соответствующей законодательной базы. Константин Артюх, руководитель юридического отдела Delta Credit, пояснил, что только внесение поправок в статьи 5, 77 и 78 Федерального закона "Об Ипотеке" сдвинет дело с мертвой точки и позволит воплотить идеи IRN.ru в реальность. Тогда коммерческие банки смогут внести в список своих услуг строчку о гаражной ипотеке. Однако законотворческий процесс дальше обсуждения поправок так и не зашел.

Владимир Лопатин, глава Национальной Лиги сертифицированных ипотечных брокеров, разъяснил суть необходимых изменений в законе. К сегодняшнему дню сложилось две системы ипотечного кредитования. Принципиальная разница между ними состоит в том, что именно должен отдавать клиент под залог кредита: имущество, находящееся в его собственности, или же приобретаемую недвижимость.

В группу недвижимости по залоговому обеспечению кредитов первого вида ("ипотека в силу договора") входит любое имущество, ценность которого будет определена как равнозначная выписываемой ссуде. Таким образом, можно заложить квартиру или загородный дом, но только если они оформлены в собственность. Гараж не исключение.

В группу имущества из второй схемы ("ипотеки в силу закона") законом включена только приобретаемая на выданные банком средства жилая недвижимость, то есть квартира или дом. Гаражи не попадают под эту категорию. Купленная недвижимость фиксируется банком как залог и параллельно переходит в собственность. Смириться с несправедливым законом не могут даже предприниматели, − ипотека на покупку помещений под офисы тоже не распространяется.

Еще одна точка зрения от Delta Credit все больше понижает вероятность гаражной ипотеки. По их словам, это совершенно ни к чему, ибо обеспеченность большинства граждан, уже имеющих собственное жилье и автомобиль, делает ее просто необязательной. Ведь можно пойти проверенным путем за обыкновенным потребительским кредитом, оформить в залог имеющееся имущество, а полученные средства вложить в покупку или строительство гаража.

Самое консервативное мнение сообщают представители Городского ипотечного банка. Они предлагают оставить все как есть, а вместо того, чтобы покупать машиноместо, рекомендуют арендовать его, потому что при переезде хлопот с продажей гаража будет не меньше, чем с ипотекой при его покупке.

Резюмируя все вышесказанное, можно сказать, что злободневный вопрос с отсутствующей гаражной ипотекой не уйдет сам по себе, без вмешательства законодательной власти. И пока этого не случилось, придется надеяться только на себя и своими силами поднимать другие – неипотечные – кредиты или организовать строительство машиноместа с пошаговой оплатой. А завтрашний день и возможное появление долгожданной ипотеки едва ли сможет сразу решить все проблемы и стать более экономным вариантом, нежели нынешний кредит под залог имеющейся собственности.

Дата: Воскресенье, 10 Августа 2008